Um T3 mobilado, frontal ao Tejo, no Hyatt, em Belém.

Sim. A venda faz-se com a cessão da posição contratual no contrato de exploração, que é condição da escritura. Assume o contrato tal como está, incluindo a garantia de rendimento*, que é prestada pela gestora do hotel (Realtejo Residences, grupo United Investments Portugal).

Nos termos do contrato, 5% ao ano sobre o preço de aquisição, sem impostos*. O valor é líquido de custos de exploração, remuneração da gestora, prestação periódica do empreendimento e fundo de reserva; ficam por conta do proprietário o IMI, o seguro do apartamento e o imposto sobre o rendimento. Quem paga a garantia é a gestora do hotel (grupo United Investments Portugal), nos termos do contrato de exploração. É pago por transferência bancária duas vezes por ano, em janeiro e julho, com o respetivo extrato; no primeiro ano recebe a parte proporcional a partir da data da escritura. Recebe ainda um extrato mensal do apartamento e, todos os anos, as contas auditadas da exploração.

O rendimento passa a ser variável, em função da receita de alojamento e dos custos do hotel. Não há mínimo garantido.

Não. O apartamento está licenciado para exploração turística e integra o hotel. O uso próprio é de até 4 semanas por ano, marcadas com a gestora com a antecedência prevista no contrato: faz o check-in como hóspede, com o serviço do hotel (limpeza, receção, spa, rooftop e estacionamento). O arrendamento ou a exploração por conta própria estão excluídos pelo contrato. Durante o período de garantia (até 2029/2030), as semanas que usa não descontam nos 5%*: o contrato fixa a retribuição mínima por referência ao ano, sem redução pela ocupação do proprietário. Depois da garantia, as semanas de uso reduzem o rendimento variável.

IMI, seguro do apartamento e imposto sobre o rendimento recebido. Durante a garantia, tudo o resto (exploração, gestora, condomínio, fundo de reserva) está deduzido antes dos 5%. Na compra: IMT, Imposto do Selo (0,8%), registos e escritura — os preços publicados e o simulador não os incluem; o IMT estimado está na ficha de cada apartamento.

O apartamento mobilado e equipado, conforme o inventário do hotel, e a posição no contrato de exploração, com a garantia em curso*. A manutenção e a substituição de mobiliário e equipamento correm pelo fundo de reserva, já deduzido antes dos 5%.

Sim, com cessão do contrato de exploração ao novo comprador. No Hyatt, a proprietária do hotel tem direito de preferência, exercível em 14 dias úteis após comunicação das condições de venda.

Sim. Depois da conversa de 10 minutos, uma pessoa da equipa envia a minuta do contrato de exploração turística para análise pelo seu advogado, antes da visita ou da reserva.

A obrigação de pagamento do mínimo é contratual e consta do contrato de exploração de cada apartamento, com os mecanismos previstos para o incumprimento. O grupo United Investments Portugal explora apartamentos de proprietários privados com este modelo desde o Pine Cliffs Resort, no Algarve, e é hoje o gestor dos dois hotéis.

Não há Golden Visa: o investimento imobiliário deixou de dar acesso em outubro de 2023, e não prometemos regimes fiscais. O rendimento é, em regra, declarado em Portugal e tributado segundo o regime aplicável ao comprador — pessoa singular residente ou não residente, ou sociedade —, com as convenções para evitar a dupla tributação a aplicarem-se aos não residentes. Disponibilizamos o contrato para a análise do seu consultor fiscal.